[2025.10.2] 유상증자 없는 SK판교 오피스 편입 추진으로 차별화 _삼성증권
2025.10.16
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SK리츠 (395400)
유상증자 없는 SK판교 오피스 편입 추진으로 차별화
• SK판교 오피스 매입 추진 공시, 매입가 3,607억원으로 평당 2,400만원대
• 유상증자 없이 편입할 계획을 밝힘, 차입으로도 현재의 신용등급 유지 가능
• AUM은 5조원대로 올라섬, 주식 수 증가 없는 자산 편입이므로 DPS 상승 가능성
WHAT’S THE STORY?
SK판교 오피스 매입 추진: 전일 SK리츠는 ‘SK판교’ 오피스 매입을 추진한다고
공시했다. 10월 말, SK텔레콤과 SK플래닛의 이사회에서 승인이 날 경우, 11월 18일
SK리츠의 임시주총을 거쳐 이 자산을 포트폴리오에 추가할 예정이다. SK판교 오피스는
현재 SK텔레콤과 SK플래닛이 사옥으로 사용하고 있으며 연면적 1.5만평 규모이다.
매입가는 3,607억원으로 평당 2,400만원대이다.
증자 리스크 해소, SK리츠의 차별화: 시장의 관심사는 재원 조달 방식이다. 업계
유상증자 공포가 잔존하기 때문이다. SK리츠는 6월 기준, 자산재평가로 AUM 가치가
4.2조원에서 4.9조원으로 증가했고 2025년 상반기 제3자 배정 유상증자로
485억원을 조달했기에 LTV는 기존 66%에서 57%로 낮아졌다. 즉, 차입과 주유소
매각으로 회수한 현금을 활용해 자산 편입이 가능하며 LTV도 60%에 머물 전망이라
신용등급 변동 가능성도 낮다고 판단한다.
금리 레버리지 활용: 상장 리츠 업계의 가중 평균 금리는 올 들어 하락 전환했다.
가장 빠른 속도로 금리 하락이 나타나는 리츠는 신용등급이 양호한 스폰서 리츠다.
회사채 금리 하락, 스폰서가 임차하는 자산의 담보대출 금리는 스폰서의 신용등급을
반영해 일반 자산보다 더 낮게 형성되기 때문이다. 참고로 SK판교 오피스의 주요
임차인인 SK텔레콤의 신용등급은 최고 수준인 AAA이기에 향후 담보대출 금리
조건도 양호할 것으로 예상된다. SK리츠의 신용등급은 AA-로 2025년 발행한 회사채
금리는 2.9~3%에 형성되었는데 담보대출 금리 대비 100bp 내외 낮다. SK리츠는
이를 적극 활용해 회사채 비중을 늘리는 동시에 포트폴리오 확장의 기회로 삼고 있다.
주식 수 증가 없는 AUM 상승: 편입 완료 시 예상 효과는 다음과 같다. ① AUM은
5.3조원으로 올라서, 대형화에 따른 추가 자산 편입이 더욱 용이해진다. ② 임대차
계약 내용에 따라 달라지겠으나 주식 수 증가 없는 자산 편입인 데다 최근 대출 금리
하락세 고려 시 DPS의 상승 가능성이 높다고 판단한다.